Alquiler de vivienda: qué cambia tras las últimas decisiones del Congreso
13 de noviembre de 2026 · Redacción abogadostop10
El Congreso ha derogado el real decreto-ley que preveía nuevas prórrogas obligatorias para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual. En otra decisión, convalidó un real decreto-ley con medidas sobre función social de la vivienda, arrendamientos, desahucios y oferta asequible.
Qué ha pasado
Según informa El Derecho, el Congreso derogó el real decreto-ley que planteaba modificar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La propuesta establecía que, al vencimiento del contrato o de una prórroga, este se prolongaría obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años —o de siete si el arrendador era una persona jurídica— cuando ninguna de las partes comunicara su voluntad de no renovarlo.
Si el arrendador notificaba que no quería prorrogar, la norma derogada preveía una indemnización de al menos doce mensualidades, con excepciones. Entre ellas figuraba que el propietario acreditase la necesidad de ocupar la vivienda para sí, determinados familiares o su cónyuge en ciertos supuestos. Estas previsiones pertenecían al texto que fue derogado: no deben confundirse con las medidas del otro real decreto-ley.
Por separado, la Diputación Permanente del Congreso convalidó el real decreto-ley de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta, también según El Derecho. La norma reúne medidas sobre adquisiciones, alquileres, desahucios, fiscalidad, parque público y promoción de vivienda asequible.
Qué cambia en la práctica
- La prórroga prevista en la norma derogada no se aplica por ese texto. La extensión obligatoria de cinco o siete años y la indemnización descritas correspondían a la propuesta que el Congreso derogó.
- Se regulan los alquileres temporales y por habitaciones. La norma convalidada establece que su duración sea superior a 31 días y, como regla general, no exceda de doce meses. Puede prolongarse si continúa la causa que justifica la temporalidad. Además, la suma de las rentas no puede superar la correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
- Se prevén medidas frente a determinados desahucios. La norma contempla suspender hasta el 31 de diciembre de 2030 ciertos desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. En algunos procedimientos por impago que afecten a arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, prevé suspender el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento durante un máximo de dos meses. En ese plazo, la Administración deberá ofrecer una alternativa adecuada o, en su defecto, abonar o consignar las cantidades adeudadas y las costas.
- Algunas medidas alcanzan procedimientos en curso. La disposición transitoria segunda permite solicitar el nuevo régimen de suspensión en ejecuciones y lanzamientos pendientes cuando el lanzamiento todavía no se haya realizado. Cuando corresponda, también exige cumplir la nueva obligación de enervación extraordinaria antes de continuar el procedimiento.
- Hay cambios sobre grandes tenedores y compras de vivienda. Se mantienen los umbrales de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial construida para considerar a alguien gran tenedor. También se limita temporalmente, hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas compras por debajo del 70 % del valor de mercado, con excepciones para vivienda social o asequible y colectivos vulnerables.
- Se incorporan medidas fiscales y de oferta. La norma incluye incentivos fiscales vinculados al alquiler y a la movilización de viviendas vacías, además de medidas para impulsar vivienda asequible y el parque público.
Qué hacer si te afecta
Si tienes un contrato próximo a vencer, comprueba sus fechas, las comunicaciones recibidas y las condiciones pactadas. No des por hecho que se aplica la prórroga descrita en el real decreto-ley derogado. Las fuentes disponibles no detallan cómo se resuelve cada situación contractual concreta ni qué otras reglas pueden resultar aplicables.
Si afrontas un procedimiento de desahucio o ejecución, reúne las notificaciones y la información sobre tu situación habitacional y económica. La norma convalidada contempla supuestos y requisitos específicos, así que conviene verificar si tu caso encaja y si el lanzamiento sigue pendiente. Para valorar tu situación concreta, consulta con un abogado especializado en vivienda o arrendamientos.
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Preguntas rápidas
¿Se aplica la prórroga de cinco o siete años que se había anunciado?
¿Qué duración prevé la norma para los alquileres temporales?
¿Puede solicitarse la suspensión en un procedimiento de lanzamiento en curso?
Esta noticia es informativa y no sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso concreto.
Fuentes: El Derecho: Derogado el real decreto-ley sobre la prórroga de los contratos de alquiler de vivienda habitual · El Derecho: La Diputación Permanente del Congreso convalida el real decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta